Süreç Hızlanıyor mu, Yoksa Merkezi Kontrol Mü Güçleniyor?
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde dikkat çekici düzenlemeler yapıldı.
Yapılan değişiklikler teknik görünmekle birlikte, uygulamada mülkiyet hakkı, malik iradesi, idarenin yetki alanı ve kentsel dönüşüm süreçlerinin kontrolü bakımından önemli sonuçlar doğuruyor.
Bu değişiklikler gerçekten süreci hızlandıracak mı, yoksa idari denetim daha da mı merkezileşecektir?
1. Riskli Yapı Şerhi Kalkıyor.
Yönetmeliğin 8/9 maddesi değiştirilmiş ve riskli yapı şerhi terkin edildikten sonra tapuya “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme” yapılması zorunlu hale getirilmiştir.
Bu düzenleme teknik bir açıklık sağlıyor gibi görünse de, mülkiyet üzerinde dönüşüm sürecinin gölgesinin devam edeceğini açıkça ortaya koymaktadır.
Riskli yapı yıkılmış olsa dahi, taşınmazın artık “normal bir arsa” statüsüne dönmediği; Kanun kapsamının sürdüğü vurgulanmaktadır. Bu durum, maliklerin tasarruf serbestisini fiilen sınırlayan bir yapıyı kalıcılaştırmaktadır.
2. Salt Çoğunluk Güçlendirildi
- maddede yapılan kapsamlı değişikliklerle toplantı çağrısı, ilan, tebligat ve satış prosedürü ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir
Özellikle:
- Ek-12 ve Ek-13 formları getirilmiş,
- Elektronik tebligat sistemi açıkça entegre edilmiş,
- Muhtarlık ilanı usulü netleştirilmiş,
- Bildirimin “yapılmış sayılacağı tarih” belirlenmiştir.
Peki Ne Anlama Geliyor?
Görünürde amaç, dava riskini azaltmak ve usul hatalarını önlemektir.
Ancak diğer taraftan:
- Süreç daha bürokratik hale gelmiştir.
- Teknik hata riski artmıştır.
- Malik toplantıları artık ciddi bir hukuki organizasyon gerektirmektedir.
Usulü doğru yürütmeyen projelerde iptal davalarının azalması değil, şekil eksikliklerine dayalı yeni davaların artması ihtimali göz ardı edilmemelidir.
3. Ruhsat Öncesi Merkezî Ön İnceleme: Belediyeler Devre Dışı mı?
15/4 maddesi uyarınca, ruhsat başvurusu öncesinde salt çoğunluk ve tebligat süreci Müdürlük tarafından ön incelemeye tabi tutulacaktır.
Bu değişiklik:
- Belediyelerin değerlendirme alanını daraltmakta,
- Süreci Başkanlık merkezli bir yapıya taşımaktadır.
Bu model, işlemlerin yeknesaklığını mı sağlayacak, yoksa yerel idarelerin yetkisini zayıflatarak aşırı merkezî bir dönüşüm rejimi mi oluşturacaktır?
Uygulamada ruhsat sürecinin hızlanıp hızlanmayacağı tartışmalıdır.
4. Boş Parsellerde Oybirliği Şartı: Pazarlık Gücü Kimde?
15/8 maddesinde yapılan değişiklikle, riskli parsellerle birlikte değerlendirilecek boş parseller için oybirliği şartı getirilmiştir.
Bu düzenleme:
- Boş parsel maliklerine veto yetkisi vermektedir.
- Riskli yapı maliklerinin geniş ölçekli projelerde hareket alanını sınırlamaktadır.
Bu hüküm, kentsel dönüşümün bütüncül planlanması açısından zorlayıcı olabilir.
5. İmar Hakkı Aktarımı: Yeni Bir Araç mı, Yeni Bir Risk mi?
15/10 maddesi ile imar hakkının başka bir parsele taşınması açık şekilde düzenlenmiştir
Bu hüküm özellikle:
- Yapılaşma yasağı bulunan alanlarda,
- Zemini problemli bölgelerde,
önemli bir çözüm mekanizması sunmaktadır.
Ancak:
- Tüm maliklerin aynı parselde şuyulandırılması,
- Diğer maliklerin muvafakati,
şartı uygulamada ciddi uzlaşma sorunları doğurabilir.
İmar hakkı transferi doğru kurgulanmazsa yeni mülkiyet ihtilaflarına kapı aralayabilir.
Dönüşüm Rejimi Daha Merkezî, Daha Teknik
Bu değişiklikler bir bütün olarak değerlendirildiğinde:
- Süreç daha formel hale getirilmiştir.
- Başkanlık merkezli kontrol güçlendirilmiştir.
- Salt çoğunluk uygulaması korunmuş ancak prosedür ağırlaştırılmıştır.
- Mülkiyet hakkı üzerindeki dönüşüm etkisi kalıcılaştırılmıştır.
Kentsel dönüşüm artık yalnızca teknik bir imar süreci değil; güçlü idari kontrol, sıkı usul kuralları ve dikkatli hukuki planlama gerektiren bir alan haline gelmiştir.
Önümüzdeki dönemde idare mahkemelerinin bu yeni hükümleri nasıl yorumlayacağı, uygulamanın yönünü belirleyecektir.
